Когда вы видите «средняя цена за м² в Москве — 270 000 ₽», это может быть правдой и ложью одновременно. Разберём, как считаются эти цифры и почему им нельзя верить слепо.
Среднее арифметическое
Складываем все цены и делим на количество. Проблема: выбросы.
Пример: 9 квартир по 100 000 ₽/м² и 1 пентхаус за 1 000 000 ₽/м².
Среднее = (9 × 100 000 + 1 000 000) / 10 = 190 000 ₽/м².
Но реальная типичная цена — 100 000 ₽/м². Среднее завышено почти в 2 раза.
Медиана
Упорядочиваем все цены и берём среднюю по счёту. В примере выше медиана = 100 000 ₽/м². Это честнее.
Что ещё искажает картину
| Фактор | Как искажает |
|---|---|
| Малая выборка | 5 сделок не показывают рынок |
| Разные типы жилья | Студии и пентхаусы в одной куче |
| Занижение в договоре | Цены в ЕГРН ниже реальных |
| Сезонность | Летом и зимой рынок разный |
| Новостройки vs вторичка | Разные рынки |
Как правильно сравнивать
- Берите медиану, не среднее.
- Сравнивайте только сопоставимое: та же комнатность, этаж, серия дома.
- Выборка — от 30 сделок.
- Смотрите динамику, а не точку.
- Сравнивайте с запрошенными ценами (Циан, Авито) — разница покажет торг.
Частые вопросы
Чему верить: средней цене или медиане?
Медиане. Среднее арифметическое искажается «выбросами» — элитными квартирами. Медиана показывает реальную типичную цену.
Почему данные Росреестра отличаются от цен на Циан?
Циан — запрошенные цены. Росреестр — цены реальных сделок. Вторые обычно на 5–20% ниже.
Материал носит информационный характер.