Имя в выписке ЕГРН — это только начало. Мало узнать, кто собственник, нужно понять, есть ли у него право распоряжаться квартирой и не отберут ли её у вас после сделки.
1. Дееспособность
Если собственник состоит на учёте в психоневрологическом (ПНД) или наркологическом (НД) диспансере — сделку могут оспорить в суде. Напрямую проверить нельзя (медицинская тайна), но есть косвенные признаки:
- Собственник уклоняется от совместного визита к нотариусу.
- За него всё решает «представитель по доверенности».
- Возраст старше 80 лет + признаки деменции.
Совет. Если человек в возрасте — предложите сделку через нотариуса. Нотариус обязан удостовериться в дееспособности и разъяснить последствия.
2. Банкротство
С 2015 года действует закон о банкротстве физлиц. Если в отношении собственника введена процедура реализации имущества, все его сделки за последние 3 года могут быть оспорены.
Проверка — реестр на сайте fedresurs.ru и картотека kad.arbitr.ru по ФИО.
3. Исполнительные производства
Долги по алиментам, кредитам, налогам могут привести к аресту квартиры уже после сделки.
Проверка — банк данных исполнительных производств на сайте fssp.gov.ru. Вводите ФИО и дату рождения.
4. Судебные дела
Проверьте:
- kad.arbitr.ru — арбитражные споры (важно, если собственник — ИП или юрлицо).
- sudrf.ru — суды общей юрисдикции (разводы, наследственные споры).
5. Брак и согласие супруга
Если квартира куплена в браке — это совместно нажитое имущество. Для продажи нужно нотариальное согласие супруга (ст. 35 СК РФ). Без него сделку могут признать недействительной.
Узнать о браке можно:
- Из паспорта (штамп).
- Через ЗАГС — только по запросу суда или самого гражданина.
Если собственник говорит «в разводе», попросите свидетельство о расторжении.
6. Наследники
Если квартира получена по наследству меньше 3 лет назад — есть риск иска от «забытых» наследников. Особенно если наследство оформлено через суд.
Что делать при красных флагах
| Красный флаг | Что делать |
|---|---|
| Банкротство | Отказаться от сделки |
| Арест квартиры | Отказаться до снятия |
| Отказ от нотариуса | Настаивать или отказаться |
| Наследство < 3 лет | Требовать письменные отказы всех наследников |
| Доверенность | Проверить её подлинность у нотариуса |
Частые вопросы
Можно ли проверить собственника бесплатно?
Да. Сайт ФССП, kad.arbitr.ru, реестр банкротств и сайт судов общей юрисдикции — бесплатные. Платно — только расширенные выписки и отчёты.
Как проверить дееспособность собственника?
Напрямую — никак. Косвенно: запросить справку из ПНД и НД (её выдадут только самому собственнику). Если человек уклоняется — это красный флаг.
Что делать, если собственник банкротится?
Сделку оспорят в течение 3 лет. Отказывайтесь от покупки, пока процедура не завершена, либо требуйте escrow и одобрение финансового управляющего.
Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией.